“此次方案应该是目前多个房地产上市公司融资方案中最好的了。”日前，在一个关于招商地产定向增发项目的机构投资者电话会议中，国泰君安房地产行业首席分析师孙建平如是评价。

　　然而，当停牌一个多月的招商地产携价值65亿元的定增预案复牌时，其股价却遭遇了“滑铁卢”。招商地产董秘刘宁曾公开表示，方案本身符合投资者的长远收益，但短期内股价波动这么大，可能是因为投资者还不太了解，这需要一个消化的过程。

　　定增遇冷

　　作为上市房企启动再融资以来金额最大的一笔定向增发，招商地产从停牌伊始就备受关注。

　　8月7日，招商地产发布停牌公告，称公司正在筹划发行股份购买资产事项。由于恰逢房企再融资开闸消息传闻四起，招商地产此举被市场解读为反应迅速。在招商地产停牌期间，多家上市房企发布了定增预案，涉及保障房、经适房等多个领域。除了对招商地产布局再融资的预期外，大股东招商局集团将把哪块土地注入上市公司也引发了市场的广泛猜测。

　　而根据招商地产日前发布的公告，其拟以26.92元/股向大股东收购深圳蛇口海上世界一期住宅项目及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权，作价48.65亿元，并拟发行股份募集配套资金不超过16.22亿元。

　　值得注意的是，其中的海上世界一期住宅项目建筑面积为16万平方米，总地价为46.8亿元。按此计算，该地块的楼面地价高达3万元/平方米，而目前海上世界片区在售的高端住宅项目市场价格为6万元/平方米。据了解，就在去年11月，招商地产还以现金形式向大股东购买了另一块位于海上世界片区的土地，当时的楼面地价约为2.2万元/平方米。

　　记者致电刘宁，她表示，去年底交易的土地资产的用地规划与海上世界一期项目不同，这表现在用地性质、地理位置、稀缺性和容积率等多方面，因此不能进行直接比较。

　　“方案先要经住建部、国土资源部和国资委审核，主要审核招商地产之前和目前100多个地块的开发销售情况，随后由证监会审查定增方案，估计年底前可以全部审查完毕，2014年初完成再融资。”刘宁称，“若项目获批，公司负债率下降后将多出40亿元的负债空间。”

　　承压跌停

　　然而，招商地产的定增方案令投资者颇为失望，此前备受追捧的前海地块并未出现在方案中。一位持有招商地产股票的投资者直言：“招商地产跌停很可能是机构抛盘所为，定增价为26.92元/股，高于停牌前的股价，而复牌后的股价已经低于这一水平。”

　　平安证券方面认为，海上世界一期项目的结算时间为2016年，因此本次增发将首先摊薄招商地产近两年的业绩，2016年才开始逐步贡献利润。

　　记者发现，复牌当日，招商地产以27.80元小幅低开，开盘后持续跳水，尾市以25.38元跌停价报收;盘后的交易龙虎榜数据显示，当日卖出席位前五名均为机构席位，累计抛售3.6亿股股票，招商地产当日市值蒸发48.5亿元。9月25日，招商地产以24.50元收盘。

　　与此形成鲜明对比的是，今年5月，华侨城也以现金购入其大股东华侨城集团位于深圳某豪宅片区的土地，楼面地价不足1万元/平方米，而当时周边二手房的价格已超过4万元/平方米。由于大幅低于市场价拿地，复牌后的华侨城股价大涨。

　　记者查阅相关公告后发现，招商地产今年已在全国范围内拿下了13块地，总金额超过161亿元。其中，从7月18日到9月14日，招商地产就斥资103.6亿元拿下了7块地。

　　不过，大规模拿地给招商地产带来了一定的资金压力。公开数据显示，2012年和2013年1—6月，招商地产的经营活动现金净流量分别为509,877.78万元和-127,550.52万元。

　　“招商地产第二季度的资产负债率是72.69%，如果增发方案未获通过，招商地产将以现金方式收购，而这会使其今年期末的净资产负债率达到80%左右，负债压力加大。”某业内人士直言。

　　机构看多

　　尽管股价表现欠佳，投资者普遍看空此次定增，但仍有多家机构对招商地产做出了“增持”或“买入”评级。

　　广发证券分析师乐加栋认为，招商地产此次购买资产旨在解决同业竞争问题，做大做强主业。

　　“注入项目价格合理，盈利前景较好，方案获批概率较大，股本摊薄成本较小。”申银万国分析师韩思怡表示，“此次注入的资产为大股东所持有的海上世界片区的剩余土地资源，因而符合证监会解决同业竞争、减少关联交易、做大做强企业的政策导向，获批概率较大。按项目售价7.5万元/平方米计算，预计将为公司增加可售货值约127亿元，其中海上世界项目的毛利率将在45%左右，净利率在20%左右。从总体看，此次注入的项目可能会为招商地产带来净利润25.9亿元。”

　　“截至8月底，招商地产的销售额约为260亿元，9月是其推盘高峰期，同时市场也将迎来传统的‘金九’旺季，公司全年有望完成430亿元销售额。此次在资本市场募集65亿元将释放公司的整体融资空间，预计可以盘活100亿元资金，用于新项目投资。”乐加栋说。

　　韩思怡还表示，若此次资产注入及配套融资成功，一方面意味着为大股东以后其他资源的注入打开了通道;另一方面，招商地产的资产负债率将从年中的72.7%降至68.8%，从而增强其债权融资能力和拿地扩张能力。

　　刘宁则强调，此次定增将开拓出一条兼并、重组、再发展的房地产商发展道路，目前大股东正在梳理旗下公路、码头等土地资产。若此次招商地产能够顺利开发现有区域，下一步大股东会考虑继续让招商地产开发其他项目。